ЗАСТРОЙЩИК НАРУШАЕТ СРОКИ. СТОИТ ЛИ ДОБИВАТЬСЯ КОМПЕНСАЦИИ, И НА КАКИЕ СУММЫ РАСЧИТЫВАТЬ.
При покупке квартир в новостройках проблемы с застройщиками, к сожалению всё ещё не редки. Даже несмотря на широкое применение Федерального Закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве".
Сроки строительства могут затягиваться также как и передача жилья в собственность. А качество квартир часто оставляет желать лучшего.
Что в таких случаях делать покупателям новостроек? И что можно получить от проблемного застройщика?
РАСТОРГАТЬ ИЛИ НЕТ ДОГОВОР?
Сегодня чаще всего квартиры в новостройках реализуются по Договорам Долевого Участия. А согласно статье 4 Федерального Закона N 214-ФЗ ~ в качестве обязательного условия Договора Долевого Участия (ДДУ) определяет срок передачи объекта дольщику. Если срок в договоре не указан ~ данный договор не будет зарегистрирован в государственном реестре, и будет считаться не заключенным.
Тоесть срок исполнения обязательств в данном случае фиксируется очень чётко. Но нарушать его это конечно не мешает.
На практике встречается множество оснований, по которым застройщик не может вовремя окончить строительство дома. Начиная с того, что сроки, прописанные в договорах, специально снижались для повышения инвестиционной привлекательности объекта, и заканчивая банкротством застройщика, или нехваткой денежных средств для окончания проекта.
Таким образом, если застройщик сообщает о нарушении сроков строительства, без тщательного анализа всех обстоятельств не обойтись.
Если застройщик по каким-либо причинам не может окончить строительство дома и ввести его в эксплуатацию в установленный в договоре срок, он, в соответствии с частью 3 статьи 6 Федерального Закона N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», обязан не позднее чем за два месяца до истечения указанного в договоре срока направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении условий договора. И если дольщик принимает это предложение ~ должно быть подписано дополнительное соглашение об изменении сроков строительства и сроков передачи квартиры, которое, кстати сказать, как и договор долевого участия подлежит государственной регистрации в территориальном управлении Росреестра.
Но дольщик может отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, направив застройщику соответствующее письменное уведомление заказным письмом.
На практике срок строительства обычно задерживается больше чем на два месяца, так что возможность разорвать соглашение появляется в большинстве случаев.
Но надо ли его разрывать?
Чтобы ответить на этот вопрос, прежде всего надо понять, почему застройщик нарушает обязательства, как скоро он обещает их выполнить и реалистичны ли его обещания.
Если задержка вызвана причинами, которые застройщик в силах устранить, причём достаточно быстро (например нарушение сроков поставки строительных материалов их поставщиком, смену подрядчика или природные катаклизмы) ~ лучше не паниковать и спокойно дожидаться окончания строительства дома. Но если строительство затягивается по более серьезным причинам (например смена застройщика, отсутствие разрешительной документации, отсутствие денег на реализацию социальных объектов и др.) ~ есть повод задуматься о расторжении договора.
В случае если вы задумались о расторжении договора, и если вы не уверены что сможете самостоятельно проанализировать сложившуюся ситуацию ~ лучше обратиться к юристам, специализирующимся на долевом строительстве и имеющим соответствующую практику и возможности для анализа ситуации. Так же стоит поступить и в том случае, если застройщик предлагает перенести сдачу объекта на длительный срок ~ на год и более, даже если причины задержки кажутся вполне устранимыми.
КОМПЕНСАЦИИ ПРИ РАСТОРЖЕНИИ.
Если квартира реализовывалась по Договору Долевого Участия, и дольщик хочет расторгнуть сделку, то согласно части 2 статьи 9 Федерального Закона N 214-ФЗ застройщик после получения соответствующего уведомления, в течение 10 рабочих дней обязан вернуть заплаченные за квартиру деньги, и оплатить неустойку (проценты на оплаченную по ДДУ сумму) за пользование чужими денежными средствами, из расчёта 1/300 ставки рефинансирования, действующей на момент возврата денег. На сегодня ставка рефинансирования составляет 5,50%, а указанная неустойка начисляется со дня, когда дольщик внёс денежные средства (или их первую часть) по ДДУ, до дня, когда они будут возвращены. Если дольщик ~ физическое лицо, то неустойка увеличивается вдвое и составляет 1/150 ставки рефинансирования.
Что делать, если застройщики не уведомляют покупателей об изменениях срока сдачи объекта, и не высказывают намерений подписать какие-либо дополнительные соглашения?
При условии, что с момента сдачи объекта по ДДУ прошло более двух месяцев ~ нужно направить застройщику заявление с требованием выполнить предписанные договором обязательства. А если оно не будет удовлетворено ~ можно смело обращаться в суд. Вероятность выиграть дело практически стопроцентная.
Но размер неустойки может быть уменьшен, и существенно. В среднем занижение от запрашиваемой суммы идёт в два раза. Например, по одному делу о расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств, уплаченных по сделке, и процентов за пользование денежными средствами, которое я вёл в Приволжском районном суде города Казани ~ мои требования в интересах истца были удовлетворены, и расчёт суммы процентов в размере 255 363 рубля был признан арифметически правильным. Но суд принял во внимание, что нарушение застройщиком (в данном случае ответчиком) обязательств по договору не повлекло негативных последствий для истца, и что застройщик принимал меры по информированию истца об изменении срока введения объекта в эксплуатацию. А также суд учёл окончательную дату уплаты цены договора, размер платежей и изменение ставки рефинансирования, и в результате решил, что размер процентов чрезмерно высок, и снизил его до 150 000 рублей.
НЕУСТОЙКА ЗА ЗАДЕРЖКУ.
Если вы решилили не расторгать договор, а ожидать окончания строительства, и при этом подписали предложенное застройщиком дополнительное соглашение ~ претендовать на какие-либо компенсации не получится. Но вот если уведомление о переносе сроков строительства не поступало, и дата передачи жилья, установленная в ДДУ прошла, а застройщик совсем не спешит выдавать ключи ~ стоит обратиться к нему с претензионным письмом и, сославшись на нарушение сроков, потребовать передачу квартиры и уплату неустойки.
Точно так же можно поступить и в том случае, если нарушены сроки, установленные в дополнительном соглашении. И не стоит подписывать второе дополнительное соглашение. Можно не расторгая договор ждать сдачу объекта и требовать неустойку за срыв сроков строительства.
В принципе, так можно поступить и с первым дополнительным соглашение. Но в этом случае взыскать неустойку, особенно в полном размере, будет очень сложно.
По закону же (пункт 2 статьи 6 Федерального Закона N 214-ФЗ) за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства неустойка равна 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день установленного в ДДУ срока. Она рассчитывается от цены договора (стоимости квартиры) и начисляется за каждый день просрочки, и если участник долевого строительства – физическое лицо, так же как и в случае расторжения договора, неустойка взимается в двойном размере, и равна 1/150 ставки рефинансирования. И за год она составит примерно 40% от цены договора.
На практике расчёт неустойки выглядит следующим образом:
цена квартиры по договору * количество дней просрочки * 2 *5,50% : 150 (если вы физическое лицо).
Например, для квартиры, которая стоила 7 613 442 руб. и была сдана вместо 01 июля 2017г. лишь 24 октября 2018 г., что составило 480 дней просрочки, размер неустойки составит: 7 613 442 х 480 х 2 х 5,50%/150 = 2 679 931руб. 58 коп.
Если застройщик откажется оплачивать причитающуюся по закону сумму в добровольном порядке ~ за участником долевого строительства остаётся право защиты своих интересов в суде. Причём суд обязан будет взыскать с застройщика ещё и штраф в размере 50% от суммы неустойки за отказ удовлетворить требования потребителя в добровольном порядке (п. 6 ст. 13 «Закона о защите прав потребителей»).
И вновь ~ рассчитывать на солидный размер компенсации дольщику не стоит, особенно если задержка срока небольшая. В моей практике встречались клиенты, которые хотели взыскать неустойку за нарушение срока строительства на 20 дней, и им было отказано. Но и при больших сроках в судах сложилась практика снижения неустоек до минимума. Вместо заявленных 1,5 - 2 млн рублей суд принимает решение о взыскании в среднем 400-500 тыс. руб., ссылаясь на ст. 333 ГК РФ, которая гласит: "Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, её размер можно уменьшить".
В принципе в данной ситуации и судей понять легко. Ведь если все дольщики или большинство из них обратятся за неустойкой пока строительство ещё не завершено, и застройщик будет вынужден произвести все выплаты в полном размере ~ денег на дальнейшее строительство у него может уже и не остаться. Да и дольщик при полной компенсации на самом деле мало что выигрывает: неустойка получена, но квартиры нет, и уплаченной за неё суммы тоже нет, так как с обанкротившегося застройщика получить что-то практически нереально.
Поэтому лучший вариант при данных обстоятельствах ~ обращаться за неустойками уже после окончания строительства и получения квартиры. Ведь факт принятия объекта от застройщика не запрещает обращаться за взысканием вреда, вызванного задержкой сроков передачи обьекта. Но и в этом случае неустойка, скорее всего будет урезана. Так, исходя из судебной практики, средний размер неустойки за смещение срока сдачи объекта на 1-3 года не превышает 500-600 тыс. рублей. И даже учитывая штраф в размере 50% от этой суммы ~ дольщик в лучшем случае может взыскать с застройщика 800-900 тыс. рублей.
Например в моей практике был случай, когда при рассмотрении дела о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства Нижнекамский городской суд Республики Татарстан признал правильным расчёт неустойки за период с 1 апреля 2015 года по 17 октября 2015 года в сумме 98 556,48 рублей. Однако на основании статьи 333 ГК РФ счёл необходимым снизить её размер до 260 000 рублей.
Так же был случай, когда ко мне обратился клиент, который самостоятельно пытался в судебном порядке взыскать с застройщика неустойку за 3 месяца в размере 78 тысяч рублей. Но суд, со ссылкой на ст. 333 ГК РФ снизил сумму неустойки до 25 тысяч рублей. Но там уже исправить ситуацию было невозможно, т.к. на тот момент решение суда уже вступило в законную силу.
ПРОЧИЕ КОМПЕНСАЦИИ.
Точно так же суды как правило занижают и прочие компенсации, которые может потребовать дольщик. На основании ст. 10 Федерального Закона N 214-ФЗ помимо неустойки, при срыве сроков строительства застройщик должен ещё и возмещать убытки. Пострадавшая сторона вправе требовать компенсацию за расходы по аренде жилья или за переплату по кредиту, если динамика процентных ставок связана с вводом жилья в эксплуатацию.
Причём можно попробовать получить компенсацию в досудебном порядке, обратившись к застройщику с письменной притензией. А если он не ответит или откажет ~ нужно обращаться в суд.
В суд можно предъявлять требование и о возмещении морального вреда, но только не ожидая «золотых гор». Как правило, моральный вред в данных ситуациях оценивается не более чем в 30-50 тыс. рублей.
БЕЗ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ.
Компенсацию при нарушении сроков строительства можно получить и в том случае, если квартира реализуется не по договору долевого участия. Хотя сделать это при использовании «серых» схем конечно, сложнее, так как в договорах инвестирования или предварительных договорах порою даже нет конкретного срока окончания строительства и передачи жилья. Если он всё-таки зафиксирован ~ тяжба идёт фактически по такому же сценарию, как и при заключении ДДУ. Причём согласно статье 332 ГК РФ, даже если в документах нет никаких обязательств застройщика (продавца) по компенсации убытка, покупатель может требовать уплату законной неустойки. Согласно статье 395 ГК РФ, она определяется исходя из ключевой ставки банковского процента на день исполнения денежного обязательства, а значение этого показателя можно посмотреть на сайте ЦБ РФ.
Если же сроки передачи недвижимости документами не определены, то потребуются доказательства. К примеру того, что стройка фактически заморожена.
Тут каждый случай очень индивидуален, и без помощи юриста справиться вряд ли удастся.
Выезжаем в любой регион России.
📮СПОСОБЫ СВЯЗИ:
🔊Телефоны: 8(843)253~77~81,
8~917~2~88~06~62;
🔊E-mail: IlgizUrist@mail.ru
Отзывы о результатах работы:
http://vk.com/club59742169
